Verwalter

Eingesetzt durch die Eigentümergemeinschaft obliegt dem Verwalter:

• die Erstellung der Wirtschaftspläne
• die Prüfung der eingehenden Mieten
• die Abrechnung der Pachtzahlungen an die Eigentümer
• die Durchführung von Eigentümerversammlungen
• die Koordinierung benötigter Instandhaltungsmaßnahmen

Einmal jährlich beruft der Verwalter die Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung ein. Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie können Sie teilnehmen, müssen aber nicht. Auf diesen Treffen werden Themen wie z. B. Instandhaltungsrücklagen oder der Wirtschaftsplan des Pflegeheims besprochen und beschlossen. In einem Protokoll werden alle Ergebnisse und Abstimmungen festgehalten und jedem Eigentümer zugesandt.

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Notar

Die besondere Abschreibungsmöglichkeit

Alle Investoren einer Denkmalimmobilie haben die Möglichkeit, nach der folgenden Aufteilung die denkmalfähigen Sanierungskosten nach der aktuellen Steuergesetzgebung abzuschreiben:

• in den ersten 8 Jahren jeweils 9%
• in den folgenden 4 Jahren jeweils 7%

Profi-Tipp: Eigennutzer haben sogar die Möglichkeit gemäß § 10f EStG die festgelegten Sanierungskosten innerhalb von 10 Jahren mit jeweils 9% in Abzug zu bringen. Aus dieser Maßgabe resultiert eine im Vergleich zu nicht-denkmalgeschützten Immobilien extrem hohe Wirtschaftlichkeit, die durch die mögliche Einbindung einer KfW-Finanzierung zusätzlich erhöht wird.

In jedem Fall raten wir die individuelle Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens an (z.B. Anwaltskanzlei oder Steuerberatung).

Strenge Einhaltung der Vorgaben zum Denkmalschutz

Die bundesweit geltenden Richtlinien des Denkmalschutzes erfordern eine strenge Umsetzung während der Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten. Dazu zählt zum Beispiel die hohe Qualität der Baumaterialien, um die entsprechenden Auflagen zu erfüllen. Die Einhaltung dieser Vorgaben wird durch die Denkmalschutzbehörde während der gesamten Bauphase überprüft. Erst nach Fertigstellung des Objektes wird von der Denkmalschutzbehörde jedes einzelne Gewerk mit einem Stempel versehen. Damit ist erst die Voraussetzung für eine AfA (Absetzung für Abnutzung) über 12 Jahre nach § 7i EStG gewährleistet.

Verringertes Risiko durch Ratenzahlung

Damit sich das finanzielle Risiko von Investorinnen und Investoren in überschaubaren Grenzen hält, hat der Gesetzgeber eine für alle Bauträger und Bauunternehmen gültige Sicherheit während der Bauphase in den gesetzlichen Vorschriften der MABV (Makler- und Bauträgerverordnung) fest verankert.

So wird der Kaufpreis nicht etwa in einer Summe im Vorfeld bezahlt, sondern analog zu einem Neubau in maximal sieben festgelegten Raten. Diese Raten sind immer erst nach der Fertigstellung des jeweiligen Gewerkes fällig und werden vom bauleitenden Architekten testiert. Hierbei dürfen diese Raten zusammengefasst werden:

• 25% nach notarieller Bestätigung der Fälligkeitsvoraussetzungen
• 5% Sicherheitseinbehalt werden mit Fertigstellung fällig
• 28% nach Rohbaufertigstellung inklusive Zimmererarbeiten
• 5,6% nach Fertigstellung von Dachflächen und Dachrinnen
• 2,1% nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 2,1% nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 2,1% nach Rohinstallation der Elektroanlagen
• 7% nach Fenstereinbau inklusive Verglasung
• 4,2% nach fertigem Innenputz exklusive Beiputzarbeiten
• 2,1% nach fertigem Estrich
• 2,8% nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 8,4% nach Bezugsfertigkeit, gezahlt wird gegen Besitzübergabe Zug um Zug
• 2,1% für die Fassadenarbeiten
• 3,5% nach vollständiger Fertigstellung

Im Vorfeld zur ersten Zahlung ist das jeweilige Notariat dafür verantwortlich, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden und der Sperrvermerk im Grundbuch (Auflassung) für den Investor eingetragen ist.

Baumängel sofort melden!

Gemäß dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) besteht nach Fertigstellung und Abnahme des Gebäudes 5 Jahre Gewährleistung auf etwaige Baumängel. Nach Feststellung eines solchen Mangels beginnt die Gewährleistungsfrist für das schadhafte Gewerk von vorn! Insofern sollten Investoren darauf achten, von einem erfahrenen und bonitätsstarken Bauträger ihre Denkmalimmobilie zu erwerben, der die Gewährleistungsfrist in jedem Fall durchsteht. Sollte trotzdem einmal ein Bauträger nach Fertigstellung in die Insolvenz müssen, so haben Erwerber in den meisten Fällen den Zugriff auf die involvierten Subunternehmer.